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Mit unserem Team verwalten wir aktuell 104 Liegenschaften im Sieger- und Sauerland. Auch Ihre Immobilie ist bei uns in besten Händen.

Zur Autorin:
Mein Name ist Annette Stähler – gepr. Immobilienfachwirtin IHK – seit 2005 biete ich Wohnungseigentümern meine Dienstleistungen rund um die WEG- und Mietverwaltung an.
Die Zusammenhänge zwischen unserer tag-täglichen Arbeit und den Vorgaben des WEG – und Mietrechts versuche ich für die Eigentümer verständlich auf den Punkt zu bringen. Viel Spaß beim Lesen.

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Anspruch auf Treppenlift oder Rampe, aber nicht auf einen Aufzug

Wenn es an der Zustimmung aller Miteigentümer einer WEG fehlt, darf ein Eigentümer, auch nicht auf eigene Kosten einen Aufzug einbauen lassen.IMG_1634

Während der demographische Wandel die Gesellschaft längst erreicht hat, lässt die Barrierefreiheit trotz Wohnungseigentum und Kostenübernahme auf sich warten. Vor diesem Hintergrund verhandelte der BGH im Januar über die Klage eines Wohnungseigentümers, der aufgrund seines Alters und der zeitweisen Betreuung seiner zu 100% schwerbehinderten Enkeltochter, auf eigene Kosten einen Personenaufzug einbauen lassen möchte (Az.: V ZR 96/16).

Der BGH wies die Klage ab (BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16)

Für die Frage, ob die Zustimmung erforderlich ist, kommt es darauf an, ob den übrigen Wohnungseigentümern ein Nachteil im Sinne von § 22 Abs. 1 WEG in Verbindung mit § 14 Nr. 1 WEG erwächst, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Einen solchen Nachteil würde der Einbau eines Aufzugs begründen.

Dies ergibt sich aus einer fallbezogenen Abwägung der beiderseits grundrechtlich geschützten Interessen. Neben dem Grundrecht auf Eigentum, auf das sich beide Parteien berufen können, ist auf Seiten des klagenden Eigentümers Art. 3 Abs. 3 Satz 2 GG zu beachten, wonach niemand wegen seiner Behinderung benachteiligt werden darf. Denn der Eigentümer betreut seine schwerbehinderte Enkelin regelmäßig in der Wohnung und nimmt sie jeweils für längere Zeitabschnitte in seine Wohnung auf.

Aufzug wäre erheblicher Eingriff ins Gemeinschaftseigentum

Die Interessenabwägung wird in der Regel ergeben, dass die übrigen Wohnungseigentümer den Einbau eines Treppenlifts oder einer Rollstuhlrampe durch einen Wohnungseigentümer dulden müssen, wenn dieser oder ein Angehöriger unter einer erheblichen Gehbehinderung leidet. Anders ist es aber beim Einbau eines Aufzugs. Dieser begründet einen Nachteil im Sinne der genannten Normen. Er ist nur mit erheblichen Eingriffen in die Substanz des Gemeinschaftseigentums machbar. Bei lebensnaher Betrachtung erfordert er schon wegen der Bauvorschriften und des Brandschutzes einen massiven konstruktiven Eingriff in den Baukörper.

Zudem kann die Verkehrssicherungspflicht im Außenverhältnis zu Dritten Haftungsrisiken auch für die übrigen Wohnungseigentümer mit sich bringen. Ein Rückbau setzt erneut erhebliche Eingriffe in den Baukörper voraus, die nur mit großem baulichem Aufwand erfolgen können und ihrerseits neue Risiken bergen. Zudem dürfte ein Rückbau tatsächlich unrealistisch sein.

Kein Sondernutzungsrecht ohne Vereinbarung

Der Eigentümer kann auch aus einem weiteren Grund nicht ohne Zustimmung aller Eigentümer einen Aufzug einbauen. Soll nämlich der Aufzug wie hier nur einzelnen bau- und zahlungswilligen Wohnungseigentümern zur Verfügung stehen, wird diesen ein Sondernutzungsrecht an dem für den Einbau vorgesehenen Treppenhausteil eingeräumt. Die übrigen Wohnungseigentümer würden von dem Gebrauch eines Teils des gemeinschaftlichen Treppenhauses ausgeschlossen. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts setzt aber eine Vereinbarung aller Wohnungseigentümer voraus.

Wer Wohnung ohne Aufzug kauft, trägt Risiko selbst

Mit dem Grundgesetz ist dieses Ergebnis vereinbar. Zwar ist die Wohnung des klagenden Eigentümers schwer veräußerlich und für eine gehbehinderte Person nur mit einem Personenaufzug gut zu erreichen. Es hat sich aber ein Risiko verwirklicht, das der Eigentümer eingegangen ist, als er eine Wohnung im fünften Obergeschoss gekauft hat, die mit niederschwelligen Hilfsmitteln wie einem Treppenlift nicht ohne weiteres zugänglich gemacht werden kann. Aus dem Grundgesetz lässt sich nicht ableiten, dass die daraus resultierenden Erschwernisse zu Lasten der übrigen Wohnungseigentümer abzuwenden sind. Deren Wohnungseigentum ist nämlich gegebenenfalls ebenfalls schwer veräußerlich und würde mit zusätzlichen Nachteilen und Haftungsrisiken belastet.

(BGH, Urteil v. 13.1.2017, V ZR 96/16)

Quelle: Haufe

Sommertipps – Mein Mieter ist in Urlaub und ich mich dringend in die Wohnung!

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Die Sache mit dem Notfallschlüssel

Sie müssen in die Mieterwohnung. Schnell. Sofort. Nur leider ist der Mieter im Urlaub und telefonisch nicht erreichbar. Der Vermieter oder Verwalter ist nicht berechtigt, die Mieterwohnung ungefragt zu betreten. Dies ist ein strafbarer Hausfriedensbruch.

Mit einem Notfallschlüssel lassen sich solche misslichen Situationen vermeiden.

Allerdings dürfen Sie einen Wohnungsschlüssel  nur dann einbehalten, wenn der Mieter von diesem Notfallschlüssel weiß und dem Einbehalt schriftlich zustimmt.

Mit der Vermietung der Wohnung ist dem Mieter das alleinige Besitzrecht an den Räumen zu gewähren. Damit räumen Sie dem Mieter (Besitzberechtigten § 855 BGB) die tatsächliche, alleinige Gewalt über die Wohnung ein. Dies geschieht bei der Vermietung durch Übergabe aller dazugehörenden Schlüssel.

TIPP:

Aufbewahren des Notfallschlüssels

Zum Aufbewahren des Notfallschlüssels hat sich in der Praxis folgende Vorgehensweise bewährt: Übergibt Ihnen der Mieter wie vereinbart den Notfallschlüssel, stecken Sie den vor seinen Augen in einen Umschlag und kleben Sie diesen zu. Bitten Sie Ihren Mieter dann, quer über der Öffnungslasche zu unterschreiben. So kommen Sie an einen Notfallschlüssel und Ihr Mieter hat die Gewissheit, dass Sie den Umschlag nicht unbemerkt öffnen können.

 

Briefkasten muss große und dicke Umschläge aufnehmen können

Ein Mieter hat Anspruch auf einen Briefkasten, der auch dickere DIN A 4-Umschläge vollständig aufnimmt und gegen die unbefugte Entnahme von Post geschützt ist.

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Hintergrund: Briefkasten ist nicht normgerecht

Die Mieterin einer Eigentumswohnung verlangt vom Vermieter, einen anderen Briefkasten anzubringen.

Der vorhandene zur Wohnung gehörende Briefkasten befindet sich zusammen mit den übrigen Briefkästen in einer Briefkastenanlage, die von außen zugänglich ist. Der Briefkasten ist 32 cm hoch, 6 cm breit und 8 cm tief. Der Einwurfschlitz ist 22,9 cm breit.

In den Briefkasten können Unterlagen mit der Größe DIN A 4 beziehungsweise C 4-Briefumschläge eingeworfen werden, wenn diese dünn sind. Umstritten ist zwischen den Parteien, ob auch dickere C 4-Briefumschläge in den Briefkasten eingeworfen werden können. Gegen die Entnahme von Umschlägen und Zeitungen von außen ist der Briefkasten nicht geschützt.

Laut der DIN EN 13724 müssen Briefkästen unter anderem folgende Eigenschaften aufweisen:

„1. …

2. Ausweisung von 2 verschiedenen Einwurfgrößen: 325-400 mm (Quereinwurf), 230-280 mm (Längseinwurf),…

3. Entnahmesicherungen gegen unbefugtes Entnehmen.“

Nachdem die Mieterin den Briefkasten bemängelt hatte, versuchte der Vermieter in einer Eigentümerversammlung, das Anbringen eines gesonderten Briefkastens für die Mieterin zu erreichen. Die übrigen Wohnungseigentümer lehnten den Antrag ab.

Die Mieterin verlangt vom Vermieter, auf eigene Kosten einen Briefkasten für ihre Wohnung anzubringen, in den auch DIN A 4-Briefumschläge vollständig eingeworfen werden können und der gegen die unbefugte Entnahme von Postsendungen geschützt ist.

Entscheidung: Mieter kann normgerechten Briefkasten verlangen

Die Klage hat Erfolg. Die Mieterin kann eine Überlassung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand verlangen. Neben der Wohnung als dem eigentlichen Mietgegenstand umfasst dies auch die Zurverfügungstellung eines Briefkastens, der eine ordnungsgemäße Postzustellung ermöglicht.

Der vorhandene Briefkasten entspricht nicht der DIN EN 13724. Dabei kann offen bleiben, ob wie von der Mieterin behauptet der Einwurf dickerer Umschläge und Zeitschriften nicht möglich ist, denn der Briefkasten ist so beschaffen, dass eingeworfene Umschläge und Zeitungen durch die Klappe von außen wieder entnommen werden können. Ein ordnungsgemäßer Briefkasten muss aber mit einem Entnahmeschutz versehen oder so tief sein, dass auch größere Briefumschläge nicht wieder entnommen werden können.

Zudem ist der Einwurfschlitz nur 22,9 cm breit, während laut DIN EN 13724 bei einem Längseinwurf eine Breite von mindestens 23 cm erforderlich ist. Auch unter diesem Gesichtspunkt genügt der Briefkasten nicht den Anforderungen eines vertragsgemäßen Gebrauchs.

Vermieter muss notfalls Miteigentümer verklagen

Der Vermieter kann sich auch nicht darauf berufen, dass er vergeblich versucht hat, die Zustimmung der Wohnungseigentümer zum Anbringen eines gesonderten Briefkastens zu bewegen. Notfalls muss er die übrigen Eigentümer auf Zustimmung verklagen. Nur das Vorhandensein eines funktionstüchtigen Briefkastens entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinne von § 21 Abs. 4 WEG, auf die jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch hat.

(AG Frankfurt/Main, Urteil v. 9.3.2016, 33 C 3463/15)

Quelle: Haufe.de/immobilien

Wer darf an der Eigentümerversammlung teilnehmen?

Die Versammlung der Wohneigentümergemeinschaft findet mindestens 1 x jährlich statt. In der Versammlung der Wohnungseigentümer  werden Beschlüsse gefasst,  die das Eigentum aller WEG-Mitglieder betreffen, z.B. Genehmigung der Abrechnungen und Wirtschaftspläne, Durchführung von Instandhaltungsmaßnahmen, Höhe der Instandhaltungsrücklage.

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Wann ist die Versammlung beschlussfähig und wer darf daran teilnehmen?
Regelungen gibt das WEG Gesetz, die Gemeinschaftsordnung/Teilungserklärung sowie die Rechtsprechung.

Beschlussfähigkeit der WEG-Versammlung
Sind mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten ist die Versammlung nach § 25 Abs. 3 WEG beschlussfähig. Die Miteigentumsanteile ergeben sich aus dem im Grundbuch eingetragen Anteilen. Eine abweichende Regelung kann die Gemeinschaftsordnung oder eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer vorsehen.

Allerdings – Eigentümer sind nicht verpflichtet, an der Versammlung teilzunehmen oder bis zum Ende dort zu bleiben – hierzu entschied kürzlich das Amtsgericht Neumarkt im Urteil von 20.08.2015 – 4 C 5/14 WEG. Damit können einzelne Eigentümer die Beschlussfähig der Versammlung verhindern und absichtlich die Beschlussfähig verhindern.

Das Amtsgericht gab dem Eigentümer Recht, der die Beschlussunfähigkeit durch seinen vorzeitigen Abgang aus der Eigentümerversammlung verursacht hatte. Relevant sei, dass die Eigentümerversammlung nicht mehr beschlussfähig war, nachdem der Eigentümer diese verlassen hatte. Dem Eigentümer ist es nicht versagt, sich auf die Beschlussunfähigkeit zu berufen. Dies ist nicht rechtsmissbräuchlich, obwohl er die Beschlussunfähigkeit selbst herbeigeführt hat. Fehlt die Beschlussfähigkeit sind die gefassten Beschlüsse ungültig.

Wiederholungsversammlung
Für die Einberufung der Wiederholungsversammlung gelten grundsätzlich die Regeln  der Erstversammlung. Die gesetzliche Ladungsfrist von mindestens 2 Wochen ist einzuhalten. Die Wiederholungsversammlung ist dann,  unabhängig von der Höhe der vertretenen Miteigentumsanteile, beschlussfähig. Hierauf muss in der Ladung  ausdrücklich hingewiesen werden.

Wer darf an der WEG-Versammlung teilnehmen?
Teilnahmeberechtigt sind nur Eigentümer oder Personen, die durch eine zulässige rechtsgeschäftliche Vollmacht den Eigentümer vertreten. Außerdem gibt es Vertreter kraft Amtes – z.B. der Zwangsverwalter –  und  kraft Gesetz – z.B. die Eltern eines Minderjährigen.

Ob eine rechtsgeschäftliche Vertretung zulässig ist, ergibt sich aus der Teilungserklärung. Gibt es hier keine Beschränkung, kann sich ein Wohnungseigentümer in der Versammlung vertreten lassen.

Die Vertretungsvollmacht muss auf Verlangen des Verwalters oder eines jeden Versammlungsteilnehmers im Original vorliegen. Es genügt weder eine Kopie, noch ein Telefax. Kann die Originalvollmacht nicht vorgelegt werden, ist vom Nichtbestand der Vollmacht auszugehen (OLG München, vom 11.12.2007; Az.: 34 Wx 91/2007).

Viele Gemeinschaftsordnungen regeln, dass sich die Eigentümer nur durch einen bestimmten Personenkreis vertreten lassen können, z.B. durch den Verwalter, einen anderen Eigentümer oder den Ehepartner. Gehört der Bevollmächtigte nicht zu diesem Personenkreis, ist er weder teilnahme- noch stimmberechtigt (BGH, Beschluss vom 11.11.1986- V ZB 1).

Gäste sind grundsätzlich nur zugelassen, wenn alle anwesenden Eigentümer mit der Anwesenheit des Gastes einverstanden sind. Ob ein Dritter ausnahmsweise an der Wohnungseigentümerversammlung teilnehmen darf, ist eine Frage des konkreten Einzelfalls ( LG Dresden, ZMR 2007, 491 ff.). Die Entscheidung über die Teilnahme – etwa eines Rechtsanwalts – bestimmt die Wohnungseigentümerversammlung selbst und nicht etwa dem Versammlungsleiter.

 

Aktuelles aus den Eigentümerversammlungen – Notgeschäftsführung durch Eigentümer

Zu den Aufgaben der WEG Verwaltung gehören nach § 24 Abs 1 WEG die jährliche Durchführung der Eigentümerversammlung.

In diesem Blog schreibe ich über aktuelle Themen aus den Versammlungen, die für die betreffende Wohnungseigentümergemeinschaft besonders wichtig sind und anderen Gemeinschaften als Info/Tipp dienen können.

Beauftragung eines Handwerkers für Arbeiten am Gemeinschaftseigentum durch einen Eigentümer ohne Rücksprache mit den übrigen Eigentümern oder Verwalter.

Im Fall der Eigentümergemeinschaft dringt bei Starkregen durch ein altes Dachfenster Wasser ein. Der betroffene Wohnungseigentümer fängt das eindringende Wasser mit einem darunter stehenden Eimer auf. Wegen der bevorstehenden Urlaubszeit beabsichtigte der Eigentümer einen Dachdecker im eigenen Namen mit dem Austausch des defekten Dachfensters zu beauftragen.
Das darf er nicht.

Generell gilt nach § 21 II WEG : „Jeder Wohnungseigentümer ist berechtigt, ohne Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer die Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem gemeinschaftlichen Eigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind.“

Der Auftrag kann mangels der Vertretungsbefugnis nicht für die Gemeinschaft erteilt werden.

In der Versammlung habe ich darauf hingewiesen, dass hier kein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum droht.

  • Eine solche Eilbedürftigkeit liegt nur dann vor, wenn:
    – Ein unmittelbarer Schaden im Gemeinschaftseigentum droht, z.B. Wasserrohrbruch, Ausfall der Heizung, Verstopfung einer Versorgungs-oder Abwasserleitung
    – Der Verwalter nicht erreichbar ist
    – Es nicht möglich ist vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen
    (OLG Frankfurt – Beschluss, 20 W 347/05 vom 04.09.2008)

Sie dürfen den Kanalreinigungsdienst bei einer Überschwemmung infolge eine Rohrbruch oder die Noteindeckung eines durch Sturm beschädigten Dachs bei dauerndem Regen beauftragen.
Der unmittelbare Schaden ist dann behoben und jetzt ist Gelegenheit dem Verwalter seine Arbeit zu überlassen.

Erfahrungsgemäß liegen die Voraussetzungen für die Notgeschäftsführung selten vor. In den meisten Fällen fehlt es an einer Notsituation – wie hier der Fensteraustausch.

Im vorliegenden Fall beschloss die Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch des Dachfensters.
Die Nachbarin kümmert sich während des bevorstehenden Urlaubs um die Leerung des Eimers.

OLG-FRANKFURT – Beschluss, 20 W 347/05 vom 04.09.2008
1. Eine Notgeschäftsführung nach § 21 Abs. 2 WEG liegt nicht vor, wenn die Gefahrenlage nicht so dringlich ist, dass ein verständiger Wohnungseigentümer nicht zuvor den vorhandenen Verwalter bzw. wenn der Umfang der Maßnahme dessen Befugnisse überschreitet, die übrigen Wohnungseigentümer einschalten könnte.

2. Einem Wohnungseigentümer, der entgegen dem eindeutigen, erkennbaren Willen der Eigentümergemeinschaft ein Beweissicherungsverfahren beantragt, steht kein Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag zu.

3. Ein verschuldensunabhängiger Schadensersatzanspruch nach § 14 Nr. 4 Hs. 2 WEG ist nicht gegeben, wenn der Schaden des Wohnungseigentümers keine Folge von Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum ist, sondern Folge einer Verzögerung oder Unterlassung der Mangelbeseitigung durch die Gemeinschaft. Letzteres führt nur bei Verschulden zu einem Schadensersatzanspruch.

Zur Autorin:
Mein Name ist Annette Stähler – gepr. Immobilienfachwirtin IHK – seit 2005 biete ich Wohnungseigentümern meine Dienstleistungen rund um die WEG- und Mietverwaltung an.
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Neues Projekte 2014 – Unser Blog startet

princessa photocaseelvzx8uw54963272In unserer Arbeit als professionelle Hausverwaltung beschäftigen wir uns Tag für Tag mit vielen unterschiedlichen Themen, denn Immobilien haben ein bewegetes Leben: Mieter und Eigentümer wechseln, die Heizung fällt aus, Wasser tropft von der Decke, im Garten ist die Grundpflege fällig, Schlüssel brechen ab, …. Wohnen heißt Leben –

Als aktive Hausverwaltung haben wir Spaß an unserer komplexen und verantwortungsvollen Tätigkeit.

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